Τέλος στις χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες – Πώς εκδίδεται η διαταγή απόδοσης μισθίου, ο ρόλος των δικηγόρων και οι νέες προθεσμίες για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Σημαντικές τομές στο πλαίσιο της απόδοσης ακινήτων και των εξώσεων φέρνει ο νέος νόμος 5303/2026 («Αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου και άλλες διατάξεις» – ΦΕΚ Α’ 81/22.05.2026). Με το άρθρο 37 του νόμου τροποποιούνται ουσιώδη άρθρα του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (637, 640 και 641), αναδιαμορφώνοντας πλήρως τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου τόσο για περιπτώσεις καθυστέρησης ενοικίων από δυστροπία όσο και για περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης.
Η βασική φιλοσοφία των ρυθμίσεων εστιάζει στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, στη δραστική συντόμευση του χρόνου απόδοσης του ακινήτου στον ιδιοκτήτη και στη μεταφορά της αρμοδιότητας έκδοσης των διαταγών σε δικηγόρους.
1. Απλήρωτα ενοίκια: Τι ισχύει για τη δυστροπία και την έξωση
Στις περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος από δυστροπία, η διαδικασία καθορίζεται ως εξής:
Έγγραφη απόδειξη: Απαραίτητη προϋπόθεση παραμένει η απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης με έγγραφο τρόπο (μισθωτήριο / δήλωση στην ΑΑΔΕ).
Έγγραφη όχληση (Εξώδικο): Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδώσει μέσω δικαστικού επιμελητή έγγραφη όχληση στον μισθωτή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για διαταγή απόδοσης.
Περιθώριο εξόφλησης: Εάν ο μισθωτής καταβάλει το σύνολο των οφειλόμενων ενοικίων εντός του 15ημέρου και το αποδείξει εγγράφως, αποκλείεται η έκδοση της διαταγής απόδοσης. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση της επανειλημμένης καθυστέρησης από δυστροπία, όπου η εξόφληση δεν σταματά τη διαδικασία.
Επίδοση μία φορά: Η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται να γίνει μόνο την πρώτη φορά.
2. Έξωση και λόγω λήξης διάρκειας του συμβολαίου
Μία από τις σημαντικότερες προσθήκες είναι ότι η ταχύρρυθμη διαδικασία της διαταγής απόδοσης επεκτείνεται ρητά και σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει απαραίτητα οφειλή, αλλά λήξη της διάρκειας της μίσθωσης:
Αφορά τόσο μισθώσεις ορισμένου χρόνου που έληξαν, όσο και συμβάσεις που μετά τη λήξη τους κατέστησαν αορίστου χρόνου, υπό την προϋπόθεση ότι η έναρξη και η λήξη αποδεικνύονται εγγράφως.
Προϋπόθεση του 3μήνου: Ο εκμισθωτής οφείλει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον 3 μήνες πριν από τη συμβατική λήξη του συμβολαίου ή —αν η μίσθωση έχει ήδη καταστεί αορίστου χρόνου— τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για έκδοση της διαταγής.
3. Έκδοση από δικηγόρο αντί για δικαστή
Στο πλαίσιο της απονομής δικαιοσύνης εκτός των δικαστικών αιθουσών:
Η διαταγή απόδοσης πλέον εκδίδεται και υπογράφεται από δικηγόρο που ορίζεται για τον σκοπό αυτό, αντικαθιστώντας τον δικαστή.
Ο ορισθείς δικηγόρος ελέγχει τα έγγραφα και απορρίπτει την αίτηση αν δεν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις ή αν ο αιτών δεν παράσχει τις αναγκαίες διευκρινίσεις, διορθώσεις και βεβαιώσεις υπογραφής.
4. Προθεσμίες εκτέλεσης και άμυνα ενοικιαστή
Η διαταγή απόδοσης αποτελεί άμεσα τίτλο εκτελεστό. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένα χρονικά περιθώρια προστασίας και αντίδρασης:
Χρόνος εκτέλεσης:
Για απλήρωτα ενοίκια (δυστροπία), η εκτέλεση και αποβολή του ενοικιαστή μπορεί να πραγματοποιηθεί μόλις παρέλθουν 20 ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση (χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της ίδιας της διαταγής).
Για λήξη χρόνου μίσθωσης, η αντίστοιχη προθεσμία εκτέλεσης ορίζεται σε 2 μήνες από την επίδοση.
Δικαίωμα ανακοπής: Ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα να προσφύγει δικαστικά ασκώντας ανακοπή κατά της διαταγής εντός προθεσμίας 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που του επιδόθηκε.
